アパート・マンション経営を始めるなら「最初から法人化」！今選ぶべきは株式会社ではなく〇〇会社？
アパート・マンションの賃貸経営を検討されている、あるいはまさにこれからスタートされようとしている皆様、こんにちは！
不動産投資を始める際、多くの方はまず「個人事業主」としてスタートされます 。実は私自身も、最初は個人で物件を所有していました。しかし経営を続けていく中で、貸主として自分の名前がでてしまうことや、税金面から途中で法人を立ち上げ、現在は法人が所有して賃貸経営しています。
この「途中で個人から法人へ切り替えた」という私自身の経験があるからこそ、これから賃貸経営を始める皆様には声を大にして伝えたいことがあります。
それは、「もし今から始めるなら、最初から『合同会社』を立ち上げてスタートするのがベスト」だということです。
今回は、なぜ「最初から法人化」なのか、そしてなぜ「合同会社」なのか、実体験を交えてお話しします。
なぜ最初から法人化すべきなのか？
賃貸経営において、家賃が安定していて修繕も少ない最初の10年〜15年こそが、実は一番の「貯め時」です 。しかし個人経営の場合、15年ほど経つと減価償却が終わり、税金が跳ね上がります 。ちょうどその時期は1回目の大規模修繕とも重なるため、「税金は高いのに手元の現金は消えていく」という苦しい状況に陥りがちなのです 。
最初から法人という「守りの型」を作っておくことで、以下のような絶大なメリットを最初からフルに享受できます 。
- 税率を低く抑えられる： 個人の所得税は稼ぐほど税率が上がる「超過累進税率」で最高55%に達しますが 、法人の実効税率は約23.2%（資本金1億円以下・所得800万円超の場合）に留まります 。個人の課税所得が900万円を超えるかどうかが、法人化の大きなおすすめ目安です 。
- 所得の分散： ご家族を役員にして「役員報酬」を支払うことで、世帯全体の手残りを大きく増やせます 。
- 認知症・相続対策： 万が一、オーナーが認知症になっても別の役員が経営を継続でき 、将来の相続税の膨張を食い止めることも可能です 。
今から会社を作るなら「株式会社」より「合同会社」が断然おすすめ！
「法人化が大事なのはわかったけれど、会社の設立って大変そう…」と思われた方もご安心ください。今から不動産賃貸業のために会社を設立するなら、株式会社ではなく「合同会社（LLC）」を選ぶのが賢い選択です。
理由は大きく2つあります。
1. 圧倒的に初期費用（設立コスト）が安い
会社を立ち上げる際、どうしても初期費用がかかります。しかし、合同会社は株式会社に比べて圧倒的にコストを抑えられます。
- 登録免許税（国に払う税金）： 株式会社は最低15万円かかりますが、合同会社なら最低6万円で済みます。
- 公証役場での定款認証： 株式会社で必要な定款の認証手数料（約3万〜5万円）が、合同会社では不要です。
浮いた設立費用を、物件の購入資金や初期の運転資金に回せるのは大きなメリットです。
2. 「合同会社だから…」と不利益を被る時代は終わった
「合同会社なんていうと、金融機関からの印象が悪くなって融資に影響するのでは？」と心配される方もいらっしゃるかもしれません。確かにひと昔前までは、知名度の低さからそう言われることもありました。
しかし、今は時代が全く違います。
現在では、誰もが知る世界的大企業の日本法人、たとえば「アマゾンジャパン」や、建設機械大手の「日本キャタピラー」なども、あえて「合同会社」の形態を選んでいます。
今や金融機関も、会社の形態が「株式会社か、合同会社か」で融資を断るようなことはまずありません。重要なのは「その会社（物件）がどれだけ利益を生み出せるか」という事業性そのものです。
まずはシミュレーションから始めましょう！
私自身、個人から法人への切り替えを経験したからこそ分かりますが、物件を個人から法人へ移転させるには、登録免許税や不動産取得税などが再度かかってしまい、結構な手間とコストを伴います。だからこそ、「まずは合同会社を作って、そこで物件を買う」のが一番スマートで無駄がありません。
もちろん、ご家族の構成や物件の規模によって最適なプランは異なります。法人住民税の均等割などのランニングコストも考慮する必要があります 。
「もっと早くやっておけばよかった」と後悔しないためにも 、これからアパート・マンション経営を検討されている方は、ぜひ最初の一歩を踏み出す前に、一度専門家にシミュレーションを依頼してみてください 。
弊社では、不動産や相続に強い税理士・司法書士などのプロフェッショナルと連携し、皆様の最適なスタートアップを全力でサポートしております 。 「合同会社での設立について詳しく知りたい」「シミュレーションをしてみたい」という方は、ぜひお気軽にご相談ください！
